【屋根職人が解説】中古住宅の屋根は大丈夫？購入前に確認すべき7つのチェックポイント

中古住宅の購入を検討しているみなさん、物件の内覧では何をチェックしていますか？
間取りや水回り、外壁の状態、内装の傷み具合など・・・確認すべきポイントはたくさんありますね。
しかし、多くの方が見落としがちな重要箇所があります。それが「屋根」です。

外壁や内装は目で見てすぐに判断できますが、屋根は高い場所にあるため、意識しなければ屋根の確認しないまま契約に至ってしまうことが多いのです。

特に中古住宅の場合、これまでのメンテナンス状況によって屋根の状態は大きく変わります。
築年数が浅くても施工不良や台風被害が残っていることもあれば、築年数が経っていても定期的に手入れされていて良好な状態を保っていることもあります。
つまり、中古住宅の屋根は築年数の数字だけでは判断できず、見た目がきれいだから安心、リフォーム済みだから問題ない、と考えるのは危険です。

そこで今回のコラム記事では、屋根職人の立場から、中古住宅の購入前に確認すべき屋根の7つのチェックポイントを解説します。
専門知識がなくても内覧時に実践できる内容ですので、ぜひ参考にしてください。

中古住宅で屋根チェックを怠るとどうなるのか？

屋根の不具合は購入後の高額修繕につながることも

屋根の不具合で最も多いトラブルは雨漏りです。
雨漏りというと、天井からポタポタと水が落ちてくる状態を想像されるかもしれません。しかし実際には、雨漏りはもっと静かに、目に見えないところで進行していることがあります。

静かな雨水の侵入

例えば、屋根材の下にある防水シートが劣化していたり、棟板金の釘が緩んでわずかな隙間ができていたりすると、強い雨や台風の際に少しずつ雨水が入り込むことがあります。
最初は天井裏の一部が湿る程度で、室内には何の症状も出ないかもしれません。
しかし、その状態が長期間続くと、野地板と呼ばれる屋根下地が腐食したり、断熱材が湿気を含んだり、柱や梁にまで影響が及んだりします。

大規模な修繕が必要に

この段階にまでなってしまうと、残念ながら屋根材を補修するだけでは済まなくなってしまいます。
下地材の交換、天井材の張り替え、場合によっては構造部分の補修まで必要になることがあります。

内装がきれいにリフォームされている物件は要注意

特に注意が必要なのは、内装がきれいにリフォームされている物件です。新しい壁紙や床材を見ると安心してしまいがちですが、過去の雨漏り跡がクロスの張り替えによって見えなくなっている場合もあります。
表面だけを見て判断すると、購入後に隠れていた不具合が見つかることがあるのですす。

また、屋根の不具合は住み始めてすぐに発覚するとは限りません。
普段の小雨程度では特に問題が発生せず、台風や横殴りの雨が降った時に初めて雨漏りが起こることもあります。そのため、購入時には気づかなかったものの、数か月後や一年後にトラブルが発生するケースもあります。

こうしたリスクを避けるためには、購入前に屋根の状態をできる限り把握しておくことが重要です。屋根の状態がわかれば、購入するかどうかの判断材料になりますし、修繕が必要な場合には価格交渉の根拠にもなります。
中古住宅を購入する際は、「見た目がきれいか」だけでなく、「屋根から水が入った形跡がないか？」「今後大きな修繕が必要になりそうか？」を確認することが大切です。

購入後に不具合が見つかっても請求できるとは限らない

中古住宅を購入する際には、法律上の責任範囲についても注意が必要です。
購入後に雨漏りなどの不具合が見つかった場合、民法上の「契約不適合責任」に基づいて、売主に修繕費用の負担や代金の減額などを求められる可能性があります。

しかし、実際には売買契約書の内容によって、売主の責任期間や責任範囲が限定されていることがあります。
また、中古住宅では「現状有姿」での引き渡しとされるケースもあり、その場合、購入後に屋根の不具合が見つかっても、必ずしも売主に修繕費用を請求できるとは限りません。

そのため、「不具合があれば後から請求すればよい」ということではなく、契約前の段階で屋根の状態を確認し、必要に応じて修繕費用や契約条件について確認しておくことが大切です。
購入前に屋根のリスクを把握しておくことは、後々のトラブルを防ぐうえでも重要な備えになります。

屋根の7つのチェックポイント

【1】 屋根材の種類と劣化状況を確認する

中古住宅の屋根を確認する際、最初に見ておきたいのが「屋根材の種類」です。
屋根材にはいくつかの種類があり、それぞれ耐久性や劣化の仕方、メンテナンスの必要性が異なります。
同じ築20年の住宅でも、スレート屋根なのか、瓦屋根なのか、金属屋根（ガルバリウム鋼板）なのか、屋根材の種類によって判断すべきポイントは変わってきます。
ここでは一般的によくみられる屋根材に絞ってお伝えさせていただきます。

スレート屋根

築年数が20年前後を超えていて、過去に塗装や補修の履歴がない場合は、そろそろ本格的なメンテナンスが必要になる時期と考えた方がよいでしょう。

瓦屋根

金属屋根（ガルバリウム鋼板）

屋根材の種類がわからない場合は、不動産会社や売主に確認しましょう。
建築時の図面や仕様書、過去の工事資料が残っていれば、屋根材の種類や施工時期がわかることがあります。もし資料がない場合でも、専門業者であれば現地確認によって屋根材を判断することができるはずです。

屋根材の種類と築年数を照らし合わせることで、その住宅が今後どの程度のメンテナンスを必要としそうかを予測できます。中古住宅を購入する際は、単に「今きれいに見えるか」ではなく、「あと何年くらい安心して使えるか」という視点で確認することが大切です。

【2】室内に雨漏りの痕跡がないか確認する

屋根の状態を知るうえで、室内の確認は非常に重要です。屋根の上に登らなくても、室内に残る痕跡から過去の雨漏りや現在進行中の水の侵入を疑うことができます。

天井や壁の上部

特に確認したいのは、2階など上の階の天井や壁の上部です。天井に茶色いシミがある、壁紙が一部だけ浮いている、クロスが波打っている、カビのような黒ずみがある場合は、雨漏りの痕跡である可能性があります。
雨漏りは必ずしも天井の中央に現れるとは限りません。屋根から侵入した水が梁や下地を伝って、少し離れた場所にシミとして出ることもあります。

押し入れやクローゼットの中の天井

また、押し入れやクローゼットの中も見落とせない場所です。居室の天井や壁はリフォームで新しくなっていても、収納内部はそのまま残されていることがあります。押し入れの天井にシミが残っている、内部にカビ臭さがある、湿気がこもっているように感じる場合は、過去に雨漏りがあった可能性があります。

家の中のにおい

また、臭いにも注意しましょう。中古住宅の内覧では、見た目だけでなく空気感も確認することが大切です。カビ臭い、湿っぽい、長く閉め切っていたような臭いが強い場合、どこかに水分が残っている可能性があります。特に雨の日や雨の翌日に内覧できる場合は、雨漏りの兆候を確認しやすくなります。

過去に雨漏りはなかったか？

注意したいのは、リフォーム済み物件です。室内が新しくなっていると、購入者は安心しやすいものです。しかし、クロスや天井材が張り替えられていることで、過去の雨漏り跡が見えなくなっていることもあります。
そのため、見た目がきれいな場合ほど、「過去に雨漏りがなかったか」「雨漏り修理をしたことがないか」を売主や不動産会社に確認しておくことが大切です。

【3】棟板金・谷板金など「板金部分」の状態を確認する

屋根の中でも、雨漏りや強風被害が起こりやすいのが、棟や谷、板金部分です。
屋根全体を細かく見ることが難しい場合でも、これらの部分に異常がないか確認するだけで、ある程度のリスクを把握できます。

棟板金

棟板金の浮きは、すぐに雨漏りにつながらないこともあります。
しかし、台風や強風の際に一気にめくれたり、飛散したりする危険があります。板金が飛ばされれば屋根内部がむき出しになり、そこから雨水が侵入するリスクが高まります。

谷板金

瓦屋根の固定部分

こうした部分は、内覧時に地上から完全に確認するのは難しいかもしれませんが、道路側やバルコニー、2階の窓から見える範囲だけでも、問題がないかを自分の目で確認しておきましょう。
もし、少しでも浮きや歪みが気になる場合は、購入前に専門業者へ点検を依頼した方が安心です。

【4】軒天・破風板・外壁上部を見る

屋根そのものが見えにくい場合でも、屋根の周辺部材を見ることで状態を推測できることがあります。
特に確認したいのが、軒天、破風板、外壁の上部です。

軒天

室内にはまだ症状が出ていなくても、軒天に異常が出ている場合は、屋根まわりの防水機能が低下している可能性があります。

破風板

外壁の上部

このように、屋根の状態は屋根だけを見ればよいわけではありません。
屋根の周辺にある部材を含めて確認することで、雨水の流れや劣化の前兆を把握することができます。

【5】屋根の形状と勾配を確認する

屋根の形状や勾配も、雨漏りのリスクに大きく関係します。
屋根は単に建物の上に載っているだけではなく、雨水をスムーズに流すために設計されています。そのため、水の流れに無理がある形状や、勾配が不足している屋根では、雨漏りのリスクが高くなります。

屋根の形状

一般的に、シンプルな切妻（きりつま）屋根や寄棟（よせむね）屋根は、水の流れが比較的わかりやすく、雨仕舞いも安定しやすい傾向があります。

一方で、複雑な形状の屋根は、谷部分や接合部が増えるため、水が集中する箇所が多くなります。もちろん複雑な屋根がすべて悪いわけではありませんが、施工精度やメンテナンスの状態によってリスクが高くなることがあります。

屋根の勾配

軒の出

一方で、近年の住宅ではデザイン上の理由から、軒の出がほとんどない、または極端に短い住宅もあります。
こうした住宅はすっきりとした外観になる反面、雨水が外壁に直接かかりやすく、サッシまわりや外壁の継ぎ目から雨水が入り込むリスクが高くなることがあります。

【6】雨どいの詰まりや破損を確認する

雨どいは屋根と切り離して考えられない重要な設備です。
屋根に降った雨水を集め、適切な場所へ排水する役割を持っています。雨どいが正常に機能していなければ、屋根から流れてきた水が外壁や基礎に直接かかり、建物全体の劣化を早める原因になります。

中古住宅では、雨どいの詰まりや傾き、接続部分の外れが見られることがあります。特に周囲に樹木が多い住宅では、落ち葉や土が雨どいに溜まりやすくなります。雨どいの中から草が生えているような状態であれば、長期間清掃されていない可能性が高いでしょう。

雨どいが詰まると、雨水があふれて軒天や外壁に流れます。その結果、軒天のシミや外壁の汚れ、基礎まわりの湿気につながることがあります。
雨どいそのものの修理は比較的軽微で済む場合もありますが、放置した結果として外壁や基礎に被害が出ると、修繕費用は大きくなってしまいますので、しっかりチェックするようにしてください。

【7】修繕・メンテナンス履歴を確認する

中古住宅の屋根を判断するうえで、最も重要な情報の一つが修繕履歴です。
屋根の状態は、現在の見た目だけでは完全には判断できません。以下のような点を確認することで、将来のリスクを予測しやすくなります。

• 過去にどのような工事が行われたのか
• どのタイミングでメンテナンスされてきたのか
• 屋根塗装をいつ行ったのか
• 棟板金や漆喰の補修をしたことがあるのか
• 雨漏り修理の履歴があるのか
• 屋根全体の葺き替えやカバー工法を行ったことがあるのか

また、工事を行った業者名、保証書、工事写真などが残っているかも確認できると安心です。

一方で、例えば築20年以上経過しているにもかかわらず屋根の修繕履歴がまったくない場合は、近い将来まとまったメンテナンス費用が必要になる可能性が考えられます。
ただし、修繕履歴があるからといって必ず安心できるわけではありません。どのような工事が行われたのかが重要です。

不安がある場合は専門業者の点検を受ける

このように7つのチェックポイントをお伝えさせていただきましたが、実際に自分で確認できることには限界があります。特に【3】の棟板金・谷板金など「板金部分」の状態を確認するというのは、なかなか難しいでしょう。
そこで、購入前に屋根の状態を詳細に把握しておきたい場合は、我々のような屋根専門業者やホームインスペクションを活用する、という方法があります。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、住宅診断士や建築士などの専門家が、建物の劣化状況や不具合の有無を第三者の立場で確認する調査のことです。外壁、基礎、床下、小屋裏、室内の雨漏り跡、給排水設備など、住宅全体の状態を確認できるため、中古住宅を購入する際の判断材料として役立ちます。見た目だけでは分からない劣化や、将来的に修繕が必要になりそうな部分を事前に把握できる点が大きなメリットです。
ただし、一般的なホームインスペクションでは、屋根に直接登って詳しく調査するのではなく、地上やバルコニー、室内、小屋裏などから確認できる範囲での目視調査にとどまることがあります。
一戸建て住宅で、おおよそ10万円程度の費用で点検してもらうことができます。（調査を行う会社により価格は異なります。）

屋根専門業者による点検

屋根専門業者の点検は、屋根に特化しているため、屋根材の状態だけでなく、棟板金、谷板金、雨樋、軒天、下地の傷みの可能性まで総合的に判断してもらえます。また、修繕・リフォームを行う場合、どの程度の費用がかかるかまで、具体的な提案も可能です。
点検は無料で行ってくれる業者もあるので、信頼のおける屋根業者に依頼をすることで購入後のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

特に、築20年以上の住宅、雨漏り跡がある住宅、屋根の修繕履歴が不明な住宅、太陽光パネルが後付けされている住宅、過去に台風被害を受けた可能性がある住宅などでは、点検・調査を受けることをおすすめします。
ホームインスペクションは住宅全体の状態を確認するための調査、屋根が不安な場合は、屋根専門業者による詳しい点検を行うことで、購入後のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

購入前の中古物件の点検を依頼する場合は、まだご自身の所有物ではないため、事前に不動産会社または売主様の許可を得ていただく必要があります。不動産会社へ「専門業者による点検を依頼したい」とご相談ください。

屋根の劣化は購入価格の交渉材料になる

屋根に劣化が見つかった場合、すぐに購入をあきらめる必要はありません。重要なのは、その劣化がどの程度のものなのか、修繕にどれくらいの費用がかかるのかを把握することです。

購入前に屋根の点検を受ける大きなメリットは、購入前に建物の状態を客観的に把握できることです。
見た目だけでは分からない劣化や、将来的に修繕が必要になりそうな箇所を知ることで、購入後にどの程度の費用がかかるのかを事前に見込むことができます。軽微な補修で済む場合もあれば、近い将来に屋根全体のメンテナンスが必要になる場合もあります。
購入前に修繕費用の目安がわかっていれば、その分を価格交渉の材料にすることができるのです。

例えば、屋根のカバー工法や葺き替えが必要になる可能性が高い場合、その費用を見込んだ上で購入価格を検討しなければなりません。
逆に、屋根の状態を確認しないまま購入してしまうと、引き渡し後に高額な修繕費用が発生しても、すべて買主側の負担になる可能性があります。中古住宅では、契約条件によって売主の責任範囲が限定されていることもありますので、購入前の確認と交渉が非常に重要となります。

まとめ

中古住宅を購入する際、屋根は近くで見ることができないため、見落とされやすい部分ですが、見えにくい場所だからこそ注意が必要です。
もし雨漏りをしたことがある物件の場合でも、それだけで購入を避ける必要はありません。重要なのは、原因が特定され、適切に修理されているかどうかです。
原因がわからないまま内装だけ直されている場合は、再発する可能性もあるので、どのような不具合でどのような修繕が行われたのか、確認するようにしましょう。

少しでも不安がある場合は、自己判断だけで済ませず、専門業者に相談することをおすすめします。購入前に屋根の状態を正しく把握しておくことで、安心して長く住める中古住宅を選ぶことができるでしょう。
中古住宅は、購入して終わりではなく、購入後のメンテナンスまで含めて考えることが大切なのです。

中古住宅を安心して購入するためにも、屋根の専門業者による点検をご活用ください。